Kredyt hipoteczny – oprocentowanie a ryzyko kursowe

// September 24th, 2009 // Bank Kredyt Mieszkaniowy

Jaki kredyt hipoteczny jest najlepszy? Czy w walucie obcej – franki szwajcarskie, euro, a może dolary amerykańskie? Swego czasu popularne były nawet jeny. A może pozostać przy naszej walucie – polskich złotych? Do tej pory najpopularniejsza waluta kredytów były franki szwajcarskie, uznawane za najbardziej stabilną walutę. Generalnie zasada jest taka, że tańszy jest walutowy kredyt hipoteczny. Oprocentowanie jest wtedy niższe niż kredytu w złotówkach. Zatem czy powinniśmy zdecydować się na kredyt w obcej walucie? Co tym ryzykujemy? Postaram się odpowiedzieć poniżej.

Pierwszą i podstawową zasadą jest to, iż do uzyskania kredytu w walucie obcej niezbędna jest wyższa zdolność kredytowa niż do kredytu w złotówkach. Jeżeli nasze zarobki są w złotówkach, a chcielibyśmy zaciągnąć kredyt hipoteczny na przykład we frankach szwajcarskich, to banki potraktują nas za klienta z wyższym ryzykiem i będą wymagać od nas wyższej zdolności kredytowej niż gdybyśmy mieli spłacać tą samą kwotę kredytu w naszej polskiej walucie. Natomiast na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę jeżeli mamy już wystarczającą dla banku zdolność kredytową?
Otóż kolejną istotną sprawą jest spread kursowy. Spread to inaczej różnica kursowa pomiędzy kupnem a sprzedażą danej waluty. Taka sytuacja może wydarzyć się w kantorze, gdzie kupujemy euro za 4 zł, a sprzedajemy za 3,80 zł. Spread to te 20 groszy różnicy. Na takie właśnie różnice musimy również zwrócić baczną uwagę przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego, ponieważ kiedy zaciągniemy kredyt w obcej walucie, to w danej chwili zostanie on przeliczony na złotówki według niższego kursu kupna przez bank.

Pamiętajmy, że kwota, którą zaciągnęliśmy zostanie przelana deweloperowi w polskich złotych. Również gdy spłacamy comiesięczne raty, to także są one w złotówkach. Bank jest w tej lepszej sytuacji i przewalutowuje kwotę, którą wpłacamy na walutę obcą po gorszym dla nas kursie. Poniżej przykład – kredyt mieszkaniowy kalkulator ryzyka:

Weźmy kredyt na 200.000 złotych i zaciągnijmy go w euro. Bankowy kurs kupna to 3,7786 PLN/EURO a sprzedaży 3,9915 PLN/EURO.
Potrzebujemy kredyt na 200.000zł/3,7786=52.930 Euro
Zakładamy teraz, że kursy pozostaną niezmienione przez cały okres spłacania kredytu(aby ułatwić obliczenia).
Czyli mamy do oddania bankowi 52.930 Euro*3,9915=211.269 zł. Oddajemy ponad 11 tysięcy złotych więcej.

Pamiętajmy, że zawsze warto negocjować przy zaciąganiu większego kredytu, aby te „widełki” kursowe były mniejsze.
Kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w obcej walucie przy naszych zarobkach w złotówkach wiąże się także z ryzykiem wahań kursowych. Gdyby wartość polskich złotych spadła, raty naszego kredytu w złotówkach wzrosną. Tak więc warto byłoby zapytać doradców przed podpisaniem umowy, czy możemy w trakcie spłacania kredytu przewalutować go bez dodatkowych opłat.
Generalnie rzecz ujmując mimo tego, że będziemy narażeni na większe ryzyko biorąc walutowy kredyt mieszkaniowy – oprocentowanie będzie na tyle niższe, że pozwoli nam to na oszczędność nawet kilkuset złotych miesięcznie dzięki niższej racie.

Bank Kredyt Mieszkaniowy