Pierwszą z nich są miasta, gdzie średnia cena nieruchomości waha się w obrębie cen ustalonych przez wojewodę. Druga z kategorii to aglomeracje, w których cena za metr kwadratowy odbiega od limitu dopłat, mimo, że poziomy limitów podniesiono zdecydowanie. Są to miasta takie jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk i Kraków. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest ulokowanie w tych aglomeracjach drogich i prestiżowych inwestycji, mających wpływ na cenę metra kwadratowego nieruchomości. Na przykład w Warszawie limit cenowy za jeden metr kwadratowy przekroczył 8 tysięcy złotych. W pozostałych wymienionych miastach wzrósł o kilka procent.

Nowe limity ogłoszone przez wojewodów poszły w dół tylko w Bydgoszczy i Toruniu, Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze i w Poznaniu. Co to właściwie oznacza dla osób, które chcą nabyć nieruchomość i zaciągnąć kredyt mieszkaniowy z dopłatą, czyli kredyt mieszkaniowy Rodzina na swoim? Według badań przeprowadzanych przez fachowców przez ostatnie pół roku w miastach takich jak Bydgoszcz czy Łódź nawet 80 procent kupowanych mieszkań może być finansowania przez kredyt hipoteczny Rodzina na swoim.

Duża część z pozostałych transakcji nie mieści się w limicie cenowym tego programu nie z powodu ceny, tylko z powodu niewłaściwego metrażu, przekraczającego 75 metrów kwadratowych. Warszawa i Kraków to miasta, gdzie do tej pory najtrudniej było kupić mieszkanie za pomocą programu kredyt mieszkaniowy Rodzina na swoim, a nawet tu w nowych warunkach mieści się polowa transakcji. Faktem jest, że nie zauważamy, żadnych większych zmian w cenach na rynku nieruchomości, jednak przy nowych limitach tendencja ta może się utrzymać.

Na początku 2009 roku kredytobiorcy mieli do wybory tylko 6 banków oferujących kredyt hipoteczny Rodzina na swoim, obecnie jest ponad 20 instytucji mających w swej ofercie kredyt mieszkaniowy z dopłatami.

Kredyt mieszkaniowy hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, a spłacona kwota często przekracza dwukrotność zaciągniętej pożyczki. Wielu ekspertów uważa, że wkrótce będzie to naturalny czynnik wydłużający wiek emerytalny i aktywność pracowniczą ludzi, którzy będą zmuszeni do spłacenia kredytu. Z pewnością trzydziestoletni kredyt nie jest niczym naturalnym, jednak uboższe społeczeństwa, na dorobku, aby godnie żyć w otaczającym je świecie, musza sięgać po takie właśnie rozwiązania. Szacuje się, że do tej pory Polacy zaciągnęli zobowiązania kredytowe na mieszkania w wysokości ok. 200 miliardów PLN.

Kredyt mieszkaniowy z dopłatami jedynie w niewielkim stopniu ułatwia decyzję o wzięciu kredytu, skierowany jest głównie do tych, którzy raczej nie mają innego wyjścia. Udzielany tylko w złotówkach może odstraszać wielkością raty. Nie mniej jednak dopłatą przez 8 lat w wysokości równej blisko połowie odsetek nie jest bez znaczenia. Wszystko należy oczywiście skalkulować, a więc czy rzeczywiście jest to najtańszy kredyt mieszkaniowy dla mnie? Alternatywą jest przecież wzięcie kredytu w walucie, np. EURO co obniża ratę kredytu, nie jest jednak do końca naturalnym rozwiązaniem, z uwagi na fakt zarabiania w złotówkach. Do tego dochodzi zdolność kredytowa, w przypadku kredytu w złotówkach, jest ona z reguły większa. Należy jednak pamiętać o stosunkowo krótkiej perspektywie wejścia Polski do strefy Euro, co może znacząco zmienić sytuację w tym względzie.

Kredyt mieszkaniowy Rodzina na Swoim banku BZ WBK to atrakcyjna propozycja przede wszystkim dlatego, że kredyt ten jest tańszy niż zwykłe kredyt pozbawione dopłat. Nie jest wbrew pozorom oczywiste, bo wiele banków oferujących ten kredyt z dopłatami, wycenia go drożej od zwykłych kredytów nie preferencyjnych. Marża BZ WBK 2% przez pierwsze 8 lat, później 2,5% należy do jednej z najtańszych na rynku. Niższe są marże tylko w bankach o zasięgu regionalnym.

Oczywistym jest fakt, że podobnie, jak w przypadku pozostałych usług finansowych, tak i w tym, powinniśmy podejść do zaciągania tej pożyczki z rozwagą. Powinniśmy dobrze przemyśleć cel takiej pożyczki, nie może on być ściśle konsumpcyjny. Taki sposób uzyskania większej gotówki może przydać się na przykład w przypadku choroby lub innych wydarzeń losowych, gdy nie posiadamy oszczędności. Możemy się nią posłużyć w spłatach kart kredytowych lub innych kredytów zmniejszając tym samym nasze comiesięczne zobowiązania. A może po prostu nadarzyła nam się okazja na kupno działki czy domu dla dzieci?

W takich przypadkach pożyczka hipoteczna sprawdzi się zdecydowanie lepiej niż kredyt gotówkowy, który ma o wiele większe niż kredyt hipoteczny oprocentowanie, a przede wszystkim można ją spłacać przez długi okres, zwykle przez 10 lat i dłużej, a nie maksymalnie 3-5 lat.
Obecnie analitycy finansowi skłaniają się nawet ku tezom, że pożyczka hipoteczna ma przed sobą świetlaną przyszłość, przede wszystkim dlatego, że jest świetnym instrumentem do zmniejszania zobowiązań kredytowych, jak zabezpieczeniem na „czarną godzinę”. Nie powinniśmy jej traktować jako źródło łatwej gotówki.

Jak pisałam wcześniej, osoba, która chciałaby wystąpić o kredyt mieszkaniowy Rodzina na swoim nie może posiadać w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny żadnej nieruchomości. Wyjątek stanowi kredytobiorca, który jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, pod warunkiem, że podpisze on zobowiązanie do zrzeczenia się prawa do tego lokalu lub rozwiąże umowę najmu. Ma na to sześć miesięcy od dnia zakupu nieruchomości, na która zaciągamy kredyt lub od momentu odbioru wybudowanego za ten kredyt domu. Jeżeli po upływie sześciu miesięcy warunki te nie zostaną spełnione, bank ma prawu wypowiedzieć umowę kredytobiorcy.
Jeśli chodzi o marżę, to ofert są przeróżne, a rozbieżności wahają się od 1,9% do 6,15%. Jeśli natomiast chodzi o kryteria, które musi spełniać nieruchomość, to musi to być przede wszystkim odpowiednia cena metra kwadratowego, średni wskaźnik jest co kwartał ogłaszany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m kwadratowych, powierzchnia domu 140 metrów kwadratowych.

Kredyt mieszkaniowy Rodzina na swoim możemy traktować jako kompromis pomiędzy tańszym kredytem walutowym, gdzie musimy wykazywać większą zdolność kredytową ze względu na ryzyko, a droższym złotówkowym. Dlatego też ze względu na brak konieczności wykazywania wysokich dochodów, kredyt mieszkaniowy Rodzina na swoim udzielany jest tylko w złotówkach.
Pamiętajmy, że aby dokonać słusznego wyboru i wybrać odpowiedni preferencyjny kredyt hipoteczny musimy wziąć pod uwagę każdy czynnik mający wpływ na jego wartość.

Pierwszą i podstawową zasadą jest to, iż do uzyskania kredytu w walucie obcej niezbędna jest wyższa zdolność kredytowa niż do kredytu w złotówkach. Jeżeli nasze zarobki są w złotówkach, a chcielibyśmy zaciągnąć kredyt hipoteczny na przykład we frankach szwajcarskich, to banki potraktują nas za klienta z wyższym ryzykiem i będą wymagać od nas wyższej zdolności kredytowej niż gdybyśmy mieli spłacać tą samą kwotę kredytu w naszej polskiej walucie. Natomiast na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę jeżeli mamy już wystarczającą dla banku zdolność kredytową?
Otóż kolejną istotną sprawą jest spread kursowy. Spread to inaczej różnica kursowa pomiędzy kupnem a sprzedażą danej waluty. Taka sytuacja może wydarzyć się w kantorze, gdzie kupujemy euro za 4 zł, a sprzedajemy za 3,80 zł. Spread to te 20 groszy różnicy. Na takie właśnie różnice musimy również zwrócić baczną uwagę przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego, ponieważ kiedy zaciągniemy kredyt w obcej walucie, to w danej chwili zostanie on przeliczony na złotówki według niższego kursu kupna przez bank.

Pamiętajmy, że kwota, którą zaciągnęliśmy zostanie przelana deweloperowi w polskich złotych. Również gdy spłacamy comiesięczne raty, to także są one w złotówkach. Bank jest w tej lepszej sytuacji i przewalutowuje kwotę, którą wpłacamy na walutę obcą po gorszym dla nas kursie. Poniżej przykład – kredyt mieszkaniowy kalkulator ryzyka:

Weźmy kredyt na 200.000 złotych i zaciągnijmy go w euro. Bankowy kurs kupna to 3,7786 PLN/EURO a sprzedaży 3,9915 PLN/EURO.
Potrzebujemy kredyt na 200.000zł/3,7786=52.930 Euro
Zakładamy teraz, że kursy pozostaną niezmienione przez cały okres spłacania kredytu(aby ułatwić obliczenia).
Czyli mamy do oddania bankowi 52.930 Euro*3,9915=211.269 zł. Oddajemy ponad 11 tysięcy złotych więcej.

Pamiętajmy, że zawsze warto negocjować przy zaciąganiu większego kredytu, aby te „widełki” kursowe były mniejsze.
Kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w obcej walucie przy naszych zarobkach w złotówkach wiąże się także z ryzykiem wahań kursowych. Gdyby wartość polskich złotych spadła, raty naszego kredytu w złotówkach wzrosną. Tak więc warto byłoby zapytać doradców przed podpisaniem umowy, czy możemy w trakcie spłacania kredytu przewalutować go bez dodatkowych opłat.
Generalnie rzecz ujmując mimo tego, że będziemy narażeni na większe ryzyko biorąc walutowy kredyt mieszkaniowy – oprocentowanie będzie na tyle niższe, że pozwoli nam to na oszczędność nawet kilkuset złotych miesięcznie dzięki niższej racie.

Poniżej kilka podpowiedzi, mających na celu ułatwienie dyskusji z instytucją taką jak bank. Kredyt mieszkaniowy zaciągamy przecież nieraz na kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. Zapytajmy więc, czy dany kredytodawca nie ukrywa nigdzie kruczków kredytowych, mogących tkwić w:
- opłatach za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego; jeżeli taka operacja w ogóle jest możliwa, to w umowie musi się znaleźć stanowiący o tym zapis; są banki, które pobierają opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy kredytowej lub na przykład za częściową spłatę kredytu. Najlepiej przedyskutować tę sprawę na samym początku zawierania umowy.
- opłata za dokonanie złożenia samego wniosku o przyznanie kredytu; nie wszystkie banki to stosują, ale trzeba uważać, aby nasz najtańszy kredyt mieszkaniowy nie stał się kredytem drogim;
- opłata związana z ubezpieczeniem na czas braku wpisu do księgi wieczystej, tu szczególną uwagę należy zwrócić na to, w jakim systemie bank pobiera za to opłatę; istnieją banki, które robią to w systemie kwartalnym, co jest wyjątkowo niekorzystne dla kredytobiorcy;
- dla osób, które chcą zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego (na przykład chcą zaciągnąć kredyt na 100% wartości mieszkania, które zamierzają kupić) muszą wiedzieć, że najczęściej banki, które oferują taki kredyt w zamian pobierają wyższą opłatę, za którą kryje się cena dodatkowego ubezpieczenia;
- inną opcją dodatkowego zabezpieczenia jest wymuszanie na klientach wykupienia polisy na życie, warto tu wspomnieć, że niektóre banki dodają taka polisę za darmo;
- oprócz dwóch powyższych ubezpieczeń czasem zdarza się, że banki wymagają również kupna ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy, niezależnie od tego, jaka umowę o pracę mamy;
-pamiętajmy, aby dokładnie sprawdzić, jakie są warunki zmiany waluty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej oraz tego, czy bank nie wymaga od nas założenia rachunku osobistego i deklaracji odnośnie wpływów na ten rachunek.

Przed wizytą w bankach najlepiej przygotujmy sobie listę podstawowych pytań, spraw i zagadnień, które będziemy chcieli poruszyć z doradcami poszczególnych banków. Poniżej przykładowe zagadnienia:

- W jakiej walucie mogę wziąć kredyt hipoteczny?
- Kredyt mieszkaniowy – oprocentowanie.
- Czy w przyszłości możemy dowolnie przewalutować kredyt w banku? Jak często możemy to zrobić i jakie prowizje pobierze nam za to bank?
- Kredyt mieszkaniowy – okres spłacania.
- Czy wymagany jest wkład własny? Jeżeli jest, to jak wysoki on jest?
- Jakie są dodatkowe opłaty: prowizje – ile za co, koszty ubezpieczenia, wpisu do hipoteki, czy są jakieś inne opłaty notarialne?
- Czy mogę wcześniej spłacić kredyt i w jaki sposób?
- Czy możemy czasowo zawiesić spłatę kredytu?
- Zdolność kredytowa – w jaki sposób bank ją oblicza i jaką kwotę możemy otrzymać?

Kredyt mieszkaniowy – opłaty:
Nasza decyzja odnośnie kredytu mieszkaniowego w dużej mierze zależeć będzie od całkowitego kosztu kredytu, czyli od sumy wszystkich opłat i prowizji ponoszonych przy zaciąganiu kredytu. Warto wiedzieć, jakie opłaty i prowizje pobierają banki i pytać o nie doradców. Z reguły dzielą się one na dwie grupy:

1. Opłaty jednorazowe:
1. prowizja pobierana przez bank od udzielenia nam kredytu
2. koszt wyceny nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem
3. opłata za założenie księgi wieczystej
4. opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej
5. koszty notarialne z tytułu zawierania umów kupna – sprzedaży
6. ubezpieczenie od braku wkładu własnego
2. Opłaty czasowe:
1. ubezpieczenie na czas oczekiwania wpisu hipoteki do księgi wieczystej (w dużych miastach około 1 roku)
2. czasem banki pobierają opłatę za ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy
3. Koszty ponoszone przez cały okres kredytowania:
1. ubezpieczenie mieszkania
2. polisa na życie – wymagana przez bank jako dodatkowe zabezpieczenie.